Son yıllarda Türkiye’de konut ve işyeri kiralarındaki hızlı artış, kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkları da önemli ölçüde artırmıştır. 2025 yılı itibarıyla özellikle büyükşehirlerde kira bedelleri, tahliye davaları ve kira tespit davaları gibi konular hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından ciddi sorunlar doğurmaktadır. Bu makalede, 2025 yılı itibarıyla öne çıkan kira uyuşmazlıkları ve bunlara ilişkin yasal çözüm yolları ele alınacaktır.

​

​

1. Güncel Kira Uyuşmazlıkları

a) Kira Artış Oranları ve TÜFE Sınırı

2022 yılında başlayan ve geçici olarak uygulanan %25 kira artış sınırı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. 2025 yılında kira artışları tekrar Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi çerçevesinde, TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirlenmektedir.

Bu değişiklik sonrası ev sahipleri, özellikle piyasa rayicinin çok altında kira ödeyen kiracılara karşı kira tespit davası açmaya yönelmiştir. Bu durum, kiracılarla mal sahipleri arasında ciddi anlaşmazlıklara yol açmaktadır.

b) Tahliye Talepleri ve Davaları

Ev sahipleri, düşük kira bedelleri nedeniyle kiracılarını tahliye etmek istemektedir. Ancak kanunlar, kiracının haklarını koruma amacıyla tahliye sebeplerini sınırlandırmıştır. 2025 yılında tahliye davalarında en sık karşılaşılan gerekçeler şunlardır:
   •    Kira bedelinin zamanında ödenmemesi (Borçlar Kanunu m.352)
   •    Mal sahibinin konut ihtiyacı (şahsi kullanım amacı)
   •    Yeniden inşa ve imar gerekçesi
   •    10 yıllık uzama süresinin dolması
   •    Tahliye taahhüdü verilmiş olması

c) Tahliye Taahhütnamesi Uyuşmazlıkları

2025 yılında da en tartışmalı konulardan biri, tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği olmaya devam etmektedir. Uygulamada, kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalatılan tahliye taahhütnameleri geçersiz sayılmaktadır. Geçerli bir taahhütnamenin kira sözleşmesinden sonra ve baskı altında olmadan verilmiş olması gereklidir.

​

​

2. Kira Uyuşmazlıklarında Çözüm Yolları

a) Zorunlu Arabuluculuk (2023 sonrası uygulama)

1 Eylül 2023 itibarıyla yürürlüğe giren düzenleme uyarınca, kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar için arabuluculuk başvurusu zorunludur. Taraflar, dava açmadan önce mutlaka arabuluculuğa başvurmak zorundadır. Bu süreçte anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilebilir.

Arabuluculuk sürecinin avantajları:
   •    Daha kısa sürede sonuç alınabilir.
   •    Masraflar daha düşüktür.
   •    Taraflar arasında uzlaşma ihtimali artar.

b) Kira Tespit Davası

Mal sahibi, kira bedelinin rayiç değerlerin çok altında olduğunu düşünüyorsa kira tespit davası açabilir. Ancak bu dava bazı şartlara bağlıdır:
   •    Sözleşmenin en az 5 yıldır devam ediyor olması ya da
   •    Yeni dönem başlamadan önce ihtar çekilmesi

Mahkeme, emsal kiralar ve bilirkişi raporlarıyla yeni kira bedelini belirler.

c) Tahliye Davaları

Tahliye talebi için izlenecek yollar:
   •    İki haklı ihtar nedeniyle tahliye: Kiracı yıl içinde iki kez kirayı geç öderse
   •    İhtiyaç nedeniyle tahliye: Mal sahibi ya da birinci derece yakını konutu kullanmak istiyorsa
   •    10 yıllık uzama süresi dolmuşsa: Ev sahibi uzama süresi bitiminde tahliye talep edebilir

Dava öncesi, bazı tahliye sebepleri için ihtarname çekilmesi veya noter onaylı tahliye taahhüdünün bulunması şarttır.

​

​

3. Kiracının ve Ev Sahibinin Hakları

Kiracının Hakları:
   •    Sözleşme süresince konutta oturma hakkı
   •    Fahiş artışlara karşı korunma (TÜFE sınırlaması)
   •    Keyfi tahliye taleplerine karşı hukuki koruma
   •    Ev sahibinin müdahalesine karşı özel yaşam alanının korunması

Ev Sahibinin Hakları:
   •    Kiranın zamanında ve eksiksiz ödenmesi
   •    Konutun amacı dışında kullanılmaması
   •    Kanuni şartlar oluşmuşsa tahliye talebinde bulunabilme
   •    Kira bedelinin rayiç düzeye yükseltilmesini isteme

​

​

Sonuç

2025 yılında kira uyuşmazlıkları, hem ekonomik nedenlerle hem de mevzuattaki geçiş dönemleri nedeniyle yoğun bir şekilde yaşanmaktadır. Bu uyuşmazlıklarda hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını ve yükümlülüklerini iyi bilmesi, sürecin daha sağlıklı işlemesini sağlayacaktır. Zorunlu arabuluculuk uygulaması ise birçok davanın mahkemeye taşınmadan çözülebilmesine olanak sunmaktadır.

Uyuşmazlıkların önlenmesi ve çözüme kavuşturulması için kira sözleşmelerinin dikkatle hazırlanması ve gerektiğinde uzman bir avukattan hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.